Как оформить долевое жилье

«Заложниками» общей долевой собственности на квартиры и загородные дома чаще всего оказываются те, кому недвижимость досталась по наследству либо в порядке приватизации. Между совладельцами нередко разгораются нешуточные споры, а то и разыгрываются настоящие драмы.

Какие способы урегулировать конфликты можно использовать по закону и как лучше действовать на практике? Об этом – в очередном выпуске нашей рубрики.

«Хочу свой угол»

Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности – получить свой угол: собственную часть квартиры или дома. Юридически это можно оформить несколькими путями.

Основной и наиболее распространенный вариант – определение порядка пользования жилым помещением (на основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается. Обратите внимание: места общего пользования – кухня, ванная, коридоры – в любом случае остаются в совместном пользовании. Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.

Если достичь согласия не удается, то спорщикам придется идти в суд. Здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу «определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности». Ссылка – на упомянутый пункт 1 статьи 247 ГК РФ.

При этом будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами. В частности – полом жильцов, родственными связями, наличием детей и т.д. Адвокаты любят приводить типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где ½ доли принадлежит семье из двух супругов и по ¼ сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек. При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников (в соответствии со статьей 249 ГК РФ).

Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально возможным образом учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.

«Окончательно и бесповоротно»

Гражданский кодекс (пункт 1 статьи 252) предусматривает также такой вариант, как «раздел имущества, находящегося в долевой собственности, между ее участниками».

В такой ситуации образуются новые объекты недвижимости. То есть, теоретически, например, в двухкомнатной квартире каждый из двух совладельцев после раздела мог бы стать единственным и полноценным собственником одной комнаты (тому, у кого жилплощадь меньше, полагалась бы еще денежная компенсация).

Однако в реальности именно с жилой недвижимостью такой номер, как правило, не проходит, предупреждают практикующие юристы. Дело в том, что с принятием Жилищного кодекса РФ в 2005 году государство взяло жесткий курс на ликвидацию коммунального жилья и недопущение появления «коммуналок». А чем у нас, по сути, стала бы квартира из нескольких комнат, принадлежащих самостоятельным собственникам? Вот-вот.

На практике, если кто-либо из участников долевой собственности просит выделить его долю в натуре, суды, стремясь сохранить единое жилое помещение, обычно выносят решение о денежной компенсации, соразмерной объему доли (на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ).

А если такой вариант не подходит, все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то специалисты рекомендуют как самый выигрышный выход продажу квартиры с последующим разделом выручки.

Однако и в данном случае также стоит иметь в виду важный нюанс.

Продажа: как выгоднее?

Опытные риэлторы отмечают: участникам долевой собственности несравненно выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, нежели распродавать свои доли в праве поодиночке. В среднем по рынку цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15 – 25%.

Причина в том, что, как можно понять из вышеприведенных разъяснений и примеров, покупателя доли в праве собственности может ожидать немало споров, судов и прочих трудностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.

На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует? Адвокаты рекомендуют следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на часть 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ. Цитируем: «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию». То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю «протестанта» соразмерной денежной компенсацией.

Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).

В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.

На заметку

Если все же возникает необходимость продать именно долю в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого несложного правила расписан в статье 250 Гражданского кодекса.

Как сдать или новых жильцов прописать?

Здесь применяется основное правило: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников» (статья 246 ГК РФ).

Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией («пропиской») допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев. Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия, на основании статьи 70 Жилищного кодекса РФ и норм Семейного кодекса РФ.

Долевого строительства через год уже не будет

С 1 июля 2019 года договоры долевого строительства запретят. Об этом заявил на недавней «Прямой линии» Владимир Путин . А ряд изменений в закон о долевом строительстве вступает в силу уже с 1 июля 2018 года. Что ждет покупателей новостроек и как вообще их покупать, если привычная схема уйдет в прошлое?

Долевое строительство — это когда застройщик начинает продавать квартиры с еще на этапе котлована. Покупателю жилье обходится дешевле на 20 — 30%, а застройщик получает деньги на строительство. Схема красивая, но рискованная: успеет ли застройщик сдать дом в срок, да и сдаст ли вообще, никогда не известно. Изменения законодательства предоставят покупателю определенные государственные гарантии.

ЧТО ИЗМЕНИТСЯ ДЛЯ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ ЖИЛЬЯ?

Деньги за будущие квартиры покупатели не будут передавать непосредственно застройщику. Их станут переводить на специальные эскроу -счета (см. «Справку « КП ») в банках. И только когда дом сдадут, застройщик сможет забрать эти деньги. Строить же он должен на деньги банка и собственные средства.

Как объяснил на «Прямой линии» с президентом новый министр строительства и ЖКХ Владимир Якушев , застройщик будет возводить дом на кредитные деньги от банка. После того как покупателям отдадут ключи от квартир, часть денег с эскроу-счета поступит банку на погашение кредита, а оставшееся станет прибылью застройщика.

Система начнет работать с 1 июля 2018 года. Но пока у застройщиков будет выбор, как продавать квартиры: по договорам долевого участия, как сейчас, или с помощью эскроу-счетов.

С 1 июля 2019 года, как предполагается, эскроу-счета станут обязательными. А договора долевого участия больше заключаться не будут.

КТО ВЕРНЕТ ДЕНЬГИ, ЕСЛИ ДОМ НЕ СДАДУТ?

Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов. Да-да, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости будет 10 млн. руб. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином .

ОБМАНУТЫХ БОЛЬШЕ НЕ БУДЕТ?

— Если застройщик не исполнит обязательства, то покупатель сможет вернуть свои деньги, — говорит управляющий партнер компании «Юристат» Валерий Новиков .

Но у покупателей появятся другие риски.

— Например, человек положил 2 млн. руб. на эскроу-счет. Проходит год-два, девелопер банкротится, банк отдает покупателю деньги. А аналогичная квартира стоит уже 4 млн., — предполагает исполнительный директор ЖК «Мечта» Максим Никитин .

И еще один момент: если разрешение на строительство дома застройщик получил до вступления изменений в силу, то он имеет право работать так, как раньше (то есть привлекать деньги дольщиков). На ситуацию с теми дольщиками, которые уже оказались обманутыми, новшества тоже никак не повлияют.

ЗАСТРОЙЩИКОВ СТАНЕТ МЕНЬШЕ?

Да, безусловно. Строить дома смогут те компании, у которых есть возможность возвращать кредит банкам, ведь доступ к «халявным» деньгам покупателей для них будет закрыт.

К тому же с этого 1 июля, чтобы получить разрешение на строительство, у девелопера должно быть на счете не меньше 10% средств от планируемой стоимости стройки.

Также возводить дома смогут только те компании, которые уже работали в этой сфере не меньше трех лет.

КАК ОТМЕНА ДОЛЕВКИ ОТРАЗИТСЯ НА ЦЕНЕ КВАРТИРЫ?

Многие эксперты однозначно утверждают, что квартиры подорожают. Ведь застройщик будет привлекать заемные ресурсы под банковские проценты, в то время как деньги дольщиков ему доставались бесплатно, без всяких процентов. Свои траты он захочет компенсировать. Поэтому станет продавать квартиры дороже.

Другие публикации:  Кто подписывает доверенность от ип

Но есть и другое мнение.

— Некоторые эксперты прогнозируют рост стоимости новостроек на 40 — 60%. Я думаю, что рост вполне возможен, но не такой существенный. Дело в том, что застройщики будут стараться строить больше и быстрее, чтобы поскорее получить доступ к деньгам покупателей, лежащих на эскроу-счетах. В итоге предложение на рынке недвижимости если и сократится, то не сильно. При этом ведь денег у людей больше не станет. Этот фактор не будет давать ценам сильно расти, — считает основатель сервиса аренды квартир «Арендатика» Артур Устимов.

СПРАВКА «КП»

Эскроу-счет (от английского escrow — депонирование): служит для временного хранения денег, которые должны быть выплачены после выполнения обязательств по сделке.

НА ЗАМЕТКУ

Как выбрать девелопера?

Финансовые риски покупателей при новой схеме снизятся, но риск не въехать в новую квартиру остается.

Вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев советует, прежде чем купить новостройку, обратить внимание на несколько моментов.

Проверить, насколько застройщик исполняет свои обязательства по срокам и темпам строительства не только на этом проекте, но и на других объектах.

Почитать отзывы покупателей других его домов.

Изучить всю информацию и даже слухи про этого застройщика.

Проверить, по каким ценам сейчас хотят продать квартиры те, кто приобретал их на стадии строительства дома.

А В ЭТО ВРЕМЯ

Звездный недострой

Застройщики кидают не только простых людей. Среди дольщиков элитного долгостроя в центре Москвы Sky House — шоумен Андрей Разыграев , боксер Федор Емельяненко , миллионер Лев Гейхман , семья экс-губернатора Тульской области Владимира Груздева . Этот дом строится уже 10 лет. Сдать его должны были еще в 2011-м.

— Я давно жду квартиру. Никогда не мог себе представить, что стану обманутым дольщиком с квартирой, из окон которой виден Кремль, — говорит Андрей Разыграев.

Он хотел жить здесь с семьей. Для будущего гнездышка заказал дорогой дизайн-проект.

— Теперь уже и семья другая, и метраж квартиры маловат. Дизайн-проект устарел, да и вкусы у меня поменялись, — признался шоумен.

А вот ипотеку, которую взял на покупку квартиры, он выплачивает по-прежнему.

Кто может вывести из кризиса российскую экономику: «Комсомолка» выбирает альтернативный кабинет министров

Эксперты и читатели назвали кандидатов в экономический блок правительства

Россию от глобального кризиса спасут золото и самозанятые

Аналитики предупреждают: в ближайшие год-два на планете может начаться новый экономический Армагеддон

Соль в глаза инвесторов: Как финансовую пирамиду замаскировали под проект государственной важности

Бизнесмены отняли у пенсионеров миллиарды рублей, предлагая им вложить деньги в соледобывающий завод

С подачи «КП» Совет Федерации спросит у финансовой разведки, откуда она взяла «теневые» 20 триллионов рублей

Вице-спикер верхней палаты поставит вопрос о «серой зоне» экономики на пленарном заседании

Росстат: более четверти доходов населения — черные зарплаты и криминальные деньги

Происхождение 26% средств граждан властям неизвестны [эксклюзив kp.ru]

Вице-президент Газпромбанка Алексей Трубников: «Ставки по ипотеке сейчас весьма привлекательны»

Стоит ли брать ипотеку сегодня или подождать? Куда пойдут ставки и что важнее для людей – процент по кредиту или качество обслуживания?

На встрече с Дмитрием Медведевым Игорь Сечин рассказал о достижениях и новых задачах «Роснефти»

Премьер-министр и главный исполнительный директор обсудили роль нефтегазовой компании в жизни страны

В России появилась вторая женщина-миллиардер

Татьяна Бакальчук разбогатела на интернет-магазине Wildberries

В Госдуме обсудили передачу пенсии по наследству

Одновременно Минтруд предложил изменить существующую систему региональных надбавок

Начать свое дело мешают налоги и бюрократия

Тем не менее, каждый четвертый россиянин хотел бы это сделать

Олег Сирота: «Наши экопродукты в Европе оторвут с руками!»

Владимир Путин поручил создать российский защищенный бренд «зеленой продукции» в своем послании Федеральному собранию

Какая инфляция нас устроит: почему именно 4%

Экономист Никита Масленников комментирует финансовую часть послания президента [видео]

Путин дал четыре идеальных рецепта подъема экономики

В послании намечен точный курс, но не отклонятся ли от него исполнители: мнения бывшего министра экономики Андрея Нечаева и известного предпринимателя Константина Бабкина

Арас Агаларов: Задача бизнеса – исправно платить налоги. А как правильно их потратить, решает правительство

Известный российский миллиардер, президент компании «Крокус» прокомментировал Послание президента в эфире Радио «Комсомольская правда» [аудио]

«У нас простые, понятные и удобные продукты»

Копить и занимать — это просто и выгодно

Нет новостройкам рядом со свалками: Какие изменения предполагает мусорная реформа, о которой говорил Президент в послании

Эксперт прокомментировал «КП» тему, затронутую в обращении Владимира Путина [видео]

Эксперт — о послании Федеральному собранию: Семья должна иметь возможность построить свой дом. И не переплачивать за кредит

В Российской гильдии риэлторов прокомментировали инициативу президента поддержать индивидуальное жилищное строительство

Глава Ассоциации защиты бизнеса: «Надеюсь, что слова Путина помогут переломить ситуацию в деле Майкла Калви»

По словам Александра Хуруджи, новое поколение предпринимателей готово работать в России, им просто не надо мешать

Эксперт об обещании снизить ставки по ипотеке: Доходы у большинства граждан не растут

Эксперт рассказал, почему предложения по ипотеке в президентском послании важны не только для граждан, но и экономики в целом [видео]

Путин призвал использовать машины на газу

По мнению президента, стране нужно более чистое топливо

«Бедность – главная проблема страны»: Политолог о послании Федеральному собранию

Георгий Бовт прокомментировал послание Федеральному собранию президента

Поможет ли в борьбе с бедностью социальный контракт

Эксперты обсуждают последние президента Федеральному собранию

Возрастная категория сайта 18+

Долевое участие в строительстве: правовые особенности

Долевое участие в строительстве дома предполагает привлечение денежных средств граждан юридическим лицом, которое обязуется построить многоквартирный дом в установленный срок. После исполнения обязательств застройщиком у участников строительства возникает право собственности на помещения в новом строении. Отношения между строительной компанией и участниками долевого строительства регламентируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

Договор о долевом строительстве: основные положения

Условия участия в долевом строительстве для дольщика определяются в соответствии с положениями договора между застройщиком и дольщиком. Застройщик в свою очередь должен быть официально зарегистрирован как юридическое лицо и иметь в собственности или арендовать земельный участок под застройку.

Закон долевого участия в строительстве определяет обязательные условия для договора долевого строительства. Документ должен содержать:

  • определение конкретного объекта долевого строительства, который должен быть передан застройщиком после оформления разрешения на ввод дома в эксплуатацию (сведения об объекте полностью отражаются в проектной документации);
  • четкие сроки передачи объекта от застройщика участнику долевого строительства;
  • цену, сроки и порядок оплаты. Стоимость объекта может меняться после заключения договора только при условии, что такая возможность прописана в договоре;
  • гарантийный срок на объект долевого строительства (но не менее 5 лет).

Согласно законодательству, государственная регистрация договоров о долевом участии в строительстве является обязательной. Именно с момента регистрации договор считается заключенным. Такая мера позволяет избежать продажи одной квартиры нескольким дольщикам.
Помещение переходит в собственность дольщика после оформления разрешения на ввод дома в эксплуатацию и подписания акта передачи. Согласно ст. 153 ЖК РФ, с этого момента дольщик обязан платить за коммунальные услуги и жилье.

Необходимые документы на долевое участие в строительстве

Строительная компания, предлагающая долевое участие в строительстве жилья (квартир), должна предоставить дольщику для ознакомления следующие документы:

  • копию разрешения на строительство, выданное органами местной власти;
  • опубликованную проектную декларацию;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок, предназначенный для возведения объекта долевого строительства.

Также строительная организация должна иметь копии налоговых деклараций, финансовые отчеты о последних аудитах, которые позволят объективно оценить финансовое положение компании.

Изучить подробнее договор долевого участия в строительстве можно здесь.

Новостройка. Оформляем договор долевого участия

Как подготовиться и на что смотреть

Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.

Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:

  1. Подготовить свои документы.
  2. Подписать договор долевого участия с застройщиком.
  3. Зарегистрировать договор в Росреестре.
  4. Оплатить стоимость квартиры.
    (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
  5. Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
  6. Зарегистрировать право собственности.

Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.

В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.

1. Готовим документы для покупки

Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.

Квартира на себя

Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.

Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.

Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.

На двоих с супругом

Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.

Другие публикации:  Казахстан трудовой кодекс отпуск

Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают всё об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение. Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.

Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:

  1. Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
  2. Копию паспорта.
  3. Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
  4. Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
  5. Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров.
  6. Копию справки о доходах по форме 2- НДФЛ — тоже берете на работе, в бухгалтерии.

бесплатный сервис-помощник по подбору и оформлению ипотеки

Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.

Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, всё ли вы взяли.

2. Подписываем ДДУ с застройщиком

В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.

Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если всё совпадает — хороший знак.

Сначала читать, потом подписывать

Проверить ДДУ у стороннего юриста

Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.

Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:

  1. Стоимость квартиры.
  2. Дата сдачи новостройки.
  3. Строительный адрес дома.
  4. Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
  5. Этаж и предварительный номер квартиры.
  6. Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
  7. Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
  8. Страхование ответственности застройщика.
  9. Ваши паспортные данные.
  10. Реквизиты застройщика.

В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.

Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Статью о плохих формулировках, которые могут вам навредить, напишем отдельно. Но есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ .

Смотрим в договоре срок передачи ключей

Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ , выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.

Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.

Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи .

Что это значит. Застройщик сдаст городу дома и получит разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017.

Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.

Смотрим в договоре пункт о компенсации площади

Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.

Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.

Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:

Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.

В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации ( БТИ ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора , в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.

Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.

Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.

Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика

По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ . Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.

Фрагмент из проекта договора долевого участия

Ваша задача — посмотреть в ДДУ , кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.

Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.

В идеале копию заверяют нотариально, но сойдет и заверенная печатью и подписью гендиректора

Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.

Перечитайте статью Ильи Синельникова «Пять правил торговли»

Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.

Долевое строительство многоквартирных домов

Строительство при долевом участии на данный момент является распространенным явлением. Связано это с тем, что позволяет гражданам приобрести жилье на выгодных условиях:

  • приобретение квартиры в новостройке позволит сэкономить, так как цены на вторичном рынке чаще всего завышены;
  • возможность выплачивать стоимость квартиры до окончания строительства в рассрочку;
  • на первоначальном этапе стройки дольщику разрешается определить в некоторой части приемлемую для него планировку жилого помещения с соблюдением требований технических регламентов (что впоследствии позволит сэкономить на ремонтных работах).

Долевое строительство производится застройщиком на основании привлеченных денежных средств дольщиков. Его деятельность строго регламентируется законодательством РФ:

  • Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (ФЗ «Об участии в долевом строительстве»);
  • Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ;
  • Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ФЗ «О государственной регистрации прав») и др.

Указанными правовыми актами предусматриваются некоторые первоначальные этапы, без которых начало строительство многоквартирного дома невозможно.

Застройщик является ответственным перед своими дольщиками, что подтверждается характерным набором прав и обязанностей, а также наличием ответственности не только гражданско-правового характера. Именно в этом долевое строительство отличается от инвестирования, т.е. дольщик в любом случае остается в выгодном положении.

Как происходит долевое строительство?

Согласно Федеральному закону «Об участии в долевом строительстве», под долевым строительством понимается процедура привлечения денежных средств от граждан или юридических лиц, необходимых для строительства многоквартирных домов (МКД), и возникновения у указанных лиц права собственности на этот объект (квартиру).

Таким образом, участниками являются:

  • обычные граждане и юридические лица любой организационно-правовой формы, которые вкладывают свои денежные средства в объект строительства;
  • лицо, которое привлекает эти средства и обладает определенным земельным участком, или застройщик (ст. 1, ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).

Процедура долевого строительства включает в себя несколько этапов:

Прежде чем приступать непосредственно к строительству МКД, застройщику необходимо получить на руки разрешение, т.е. документ, подтверждающий право данного лица на осуществления указанных работ и устанавливающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка (ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Как правило, такое разрешение выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка на основании заявления и представления необходимых документов.

Проектная декларация представляет собой носитель информации о самом застройщике и проекте строительства (ст. 19 ФЗ). Она в обязательном порядке опубликовывается в СМИ или посредством Интернет не позднее, чем за две недели до момента заключения первого договора долевого строительства.

Другие публикации:  Пеня штраф разница

Закон допускает ее неопубликование данными способами, но в этом случае застройщик обязан представлять к ознакомлению декларацию любому обратившемуся к нему лицу. Ст. 20, ст. 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» установлены требования к положениям, которые должен содержать вышеназванный документ.

Привлечение дольщиков к участию в строительстве МКД путем внесения ими определенных денежных сумм возможно только застройщиком. При этом им должны соблюдаться условия, установленные ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве». Однако и это не является достаточным, поскольку ему еще необходимо заключить соответствующие договоры с дольщиками и осуществить их государственную регистрацию (ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»).

Срок регистрации договора с первым дольщиком составляет не более 10 рабочих дней, с последующими — не более 5.

Инвестирование или долевое строительство

В практической деятельности можно заметить, что обыватели путают понятия инвестирования и долевого строительства. Чтобы развеять сомнения на этот счет попытаемся дать сравнительный анализ этих понятий и разобраться, какой из указанных способов является лучшим.

Исходя из представленного сравнительного анализа следует сделать вывод о том, что если жилье приобретается для личного проживания, то лицу лучше совершить это посредством долевого строительства, поскольку именно при этой процедуре он будет наиболее защищен и не будет обманут.

Договор долевого участия на квартиру

В соответствии со ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», договор участия в долевом строительстве подразумевает под собой соглашение, согласно условий которого застройщик обязуется построить МКД, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать дольщикам, а те, в свою очередь, уплатить обусловленную цену и принять данный объект.

Договор считается незаключенным без следующих существенных условий:

  1. Предмет, т.е. полное наименование и сведения об объекте строительства, позволяющие осуществить его идентификацию.
  2. Права и обязанности сторон договора.
  3. Срок выполнения работ и дату передачи квартир дольщикам.
  4. Цена, сроки и порядок ее уплаты. Цена договора регулируется ст. 5 ФЗ, в которой говорится о том, что в нее входят не только затраты, связанные непосредственно со строительством МКД, но и вознаграждение услуг застройщика. Уплата может осуществляться единовременно либо в рассрочку. Цена может быть изменена по соглашению сторон после заключения договора, и, если в нем предусмотрена возможность совершения таких действий.
  5. Установление гарантийного срока.
  6. Способы обеспечения исполнения обязательств по данному соглашению (залог, поручительство, страхование гражданской ответственности).

Помимо этого, в договоре участия в долевом строительстве должны отображаться сведения о процедуре проведения государственной регистрации самого договора (ст. 48 ФЗ № 218 от 13.07.2015), возможности осуществления уступки прав и ипотеке.

Уступка прав по данному договору возможна в любой момент, однако, это также должно подлежать процедуре госрегистрации в уполномоченном органе.

Ипотека при долевом строительстве понимается как залог недвижимого имущества. Возникающие правоотношения по договору ипотеки регулируются положениями ГК РФ, а также нормами Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Однако в этом случае предметом залога будут выступать права заемщика на объект долевого строительства.

Права и обязанности дольщика

Прежде чем заинтересованному лицу принимать решение о необходимости заключения договора участия в долевом строительстве, ему необходимо знать, как свои возможные права и обязанности по такому договору, так и застройщика. Регулирование взаимоотношений указанных субъектов также регламентировано ФЗ № 214 от 30.12.2004.

К правам дольщика относятся следующие:

  • Требовать от застройщика:
    • проведения процедуры госрегистрации договора долевого участия;
    • предоставления документов о проекте строительства, подтверждающие его права на земельный участок, разрешение на строительство, а также его учредительные документы;
    • завершения строительства оплаченной квартиры в установленный договором срок;
    • право на уплату неустойки за просрочку сдачи объекта;
    • устранения недостатков, уменьшения цены, возмещения понесенных расходов при их самостоятельном устранении, в случае отступления от условий договора;
    • установления гарантийного срока;
  • односторонний отказ от исполнения договора;
  • защита в судебном порядке нарушенных прав.

Иванов является участником долевого строительства МКД, срок сдачи объекта, в том числе его 2-комнатной квартиры, был назначен на 01.10.2014. При этом застройщик сдал объект лишь через полгода, без предложения со стороны последнего изменения условий договора в этой части. Таким образом, дольщик имеет право требования выплаты ему неустойки в двойном размере за каждый день просрочки, или 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства (п. 2 ст. 6, ст. 10 ФЗ № 214 от 30.12.2004).

Среди обязанностей дольщика можно отметить такие, как:

  • оплата установленной в договоре цены в оговоренные сроки (одним платежом или в рассрочку);
  • принятие объекта строительства, предусмотренными договором способом и сроки;
  • выплата застройщику неустоек, установленных законом.

Несложно заметить, что перечень прав дольщика по отношению к обязанностям достаточно широк.

Права и обязанности застройщика

По договору у застройщика, как стороны предоставляющей жилые помещения, обязанностей существенно больше. При этом он имеет права, которые заключаются в следующем:

  • привлечении денежных средств дольщиков;
  • требовании соответствующей оплаты за «свой труд», а при ее несвоевременности начислением дольщику пени за каждый день просрочки;
  • в предусмотренных законом случаях расторжением договора в одностороннем порядке;
  • судебной защиты своих интересов при невозможности мирно урегулировать спор.

Перечень обязанностей в этом случае является довольно обширным:

  • выполнение требований, установленных ст. 3, ст. 19 ФЗ № 214 от 30.12.2004;
  • целевое расходование привлеченных денежных средств;
  • регистрация договоров участия в долевом строительстве в Росреестре;
  • строительство дома в обусловленные сроки и качестве (в том числе путем привлечения третьих лиц);
  • сдача МКД по передаточному акту;
  • установление гарантийного срока;
  • возврат денежных средств дольщику при расторжении договора;
  • выплата дольщику неустойки за несвоевременную сдачу объекта недвижимости.

Изменение площади квартиры по договору долевого участия

Нередко при подписании передаточного акта у сторон договора долевого строительства могут возникнуть разногласия по поводу фактической площади жилого помещения. Как правило, площадь квартиры может изменяться как в большую, так и в меньшую сторону от указанной в договоре.

Возможные варианты действий для дольщика:

  1. Подробно изучить договор долевого строительства (или уступки). В данных документах прописываются возможность изменения цены договора и условия для этого, т.е. если в соглашении указано, что его цена меняется в зависимости от изменения размера площади передаваемого объекта, то при ее увеличении дольщику придется доплатить недостающую сумму, при уменьшении данной площади от запланированной — требовать возврата излишне уплаченных средств.
  2. Договором может быть предусмотрен размер отклонений площади передаваемого жилого помещения от запланированной в проектной документации. Если такое условие зафиксировано, и разница в площадях подпадает в рамки установленных отклонений (обычно не более 1 кв.м), то перерасчет не производится.
  3. При фактическом существенном изменении проектной документации застройщиком, в том числе, связанном с изменением размера объекта долевого строительства, дольщик имеет право на обращение в судебный орган для расторжения договора.

Передача квартиры по договору долевого участия

Законом предусматриваются требования к порядку передачи объекта долевого строительства (квартиры) непосредственно дольщику (ст. 8 ФЗ № 214-ФЗ от 30.12.2004), которые заключаются в следующем:

  • передача всегда осуществляется по передаточному акту, который подписывается обеими сторонами (однако законом предусматривается возможность составления данного документа в одностороннем порядке застройщиком);
  • это возможно осуществить только после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию МКД;
  • досрочная передача объекта запрещена, если иное не установлено договором;
  • направление застройщиком дольщикам сообщения о завершении строительства и необходимости принятия объекта.

Регистрация права собственности на квартиру по договору долевого участия

Для оформления права собственности на приобретенное жилое помещение дольщику необходимо:

  • иметь на руках подписанный акт приема-передачи квартиры, а также договор долевого участия в строительстве МКД;
  • получить техническую документацию на квартиру (технический и кадастровый паспорта);
  • оплатить государственною пошлину в размере 2000 рублей;
  • наличие паспорта гражданина, собственность которого регистрируется;
  • непосредственно обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением и необходимой документацией.

Порядок осуществления государственной регистрации права собственности на квартиру в этом случае осуществляется также в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В результате рассмотрения вопроса о долевом строительстве необходимо остановиться на следующих моментах:

Читайте так же:

  • Потравко елена викторовна нотариус Нотариус Потравко Елена Викторовна Московская городская нотариальная контора района Донской (ЮАО) Москва, 115162, улица Шухова, д. 14, стр. 9 Районы обслуживания: Выезд: Близлежащие районы, только к лежачим больным Прием по записи: Нет Приказ о назначении на должность: №247-ч от […]
  • Право общедолевой собственность Право общедолевой собственность Общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную […]
  • Ст 247 гк компенсация на практике Статья 247 ГК РФ. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности Новая редакция Ст. 247 ГК РФ 1. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, […]
  • Договор дворника в детском саду Должностная инструкция дворника детского сада Вопрос: Пожалуйста, выложите должностные обязанности дворника детского сада. ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ ДВОРНИКА ДЕТСКОГО САДА МОУ детского сада N__ МОУ детского сада N __ Должностная инструкция дворника 1. Общие положения 1.1. На должность […]
  • Налог на доходы при упрощенке Налог на прибыль при УСН (нюансы) УСН налог на прибыль не предусматривает. Однако из любого правила есть исключения. Рассмотрим, в каких ситуациях при применении УСН уплачивается налог на прибыль и по каким ставкам происходит его исчисление. Какой налог уплачивают […]
  • Учебные пособия для домры Домра с азов. Учебное пособие с методическими рекомендациями и музыкальными примерами В пособии подробно и доступно описаны первые занятия ученика на домре: от первого знакомства с инструментом до начала игры небольших музыкальных примеров. Все пьесы подобраны таким образом, чтобы […]